Трябва ли да купувам имот в Черна гора и как най-добре да го направя?

В детството много вероятно са мечтали да имат къща край морето, защото е толкова романтично да се живее в курорт. Възрастните понякога купуват такива недвижими имоти дори не толкова много, за да живеят тук постоянно или да дойдат на почивка, без да се притесняват за резервации, а по-скоро да печелят пари от отдаването под наем на жилища. Същата Черна гора ежегодно получава няколко пъти повече туристи от хората, които живеят тук, което означава, че ще има постоянно търсене на добре разположен апартамент през сезона и той може бързо да плати за себе си.

Проучване на характеристиките на недвижими имоти в Черна гора, трябва да се отбележи, че апартаментите и къщите в тази страна могат да имат огромен брой предимства. Помислете за основната по отношение на по-голямата част от жилищата, предлагани за продажба.

• Търсенето на жилища за краткосрочно наемане в Черна гора нараства бързо през последните години и няма предпоставки за спад в търсенето. През 2017 г. броят на посетителите в страната за първи път надхвърли 2 милиона души и продължава да расте постоянно. Ниските цени, в сравнение с много други курорти, привличат туристи тук, а държавата е установила безвизов режим с повечето от съседите си и с много постсъветски страни. В резултат на това 20% от гостите идват от Сърбия, Русия и Украйна заедно дават една и съща сума, до 10% от посетителите се осигуряват от Босна и Херцеговина, но тук идват и богати туристи от Западна Европа.

• Инвестиционната привлекателност на жилищния сектор в страната е добра, защото за чуждестранните инвеститори са създадени прозрачни и реалистични правила, което напомня за образцовия ЕС в това отношение. В допълнение, страната само след получаване на независимост през 2006 г., осъзнава колко може да спечели от туризма, защото тук след тази дата е построена огромна част от жилищния фонд. Това означава, че има много нови сгради, построени по съвременни технологии, освен това, за да се намери празен апартамент за закупуване не е проблем.

• Ако желаете, можете да намерите сравнително евтини жилища в Черна гора - дори и средната цена на квадратен метър тук не работи. Всичко зависи от редица специфични характеристики, например историческата стойност на сградата увеличава тарифите, но наличието на близък обект за бъдещо развитие значително намалява цената. В резултат на това, точно един и същ корпус на разстояние от 300 метра един от друг може да има различна цена. В допълнение, цените са повлияни и от географския фактор - в престижното крайбрежие на Будва, жилищата са най-скъпи, останалата част от брега е малко по-евтина, но в пустошът цените са много по-ниски, въпреки че планините тук също са красиви.

• Данъчната и комунална политика в Черна гора също допринася само за закупуване на жилище тук. Например, при закупуване на апартамент на вторичния пазар, данъкът ще бъде само 3% от цената, но ако разработчикът е самият разработчик, дори и тази надплащане няма да бъде. Годишният данък за собствениците варира от 0,1% до 1% от цената на квадратен метър в този регион, но това е във всеки случай малко.

• Инвестирането не се ограничава до приноса за развитието на жилищата - по-големите инвеститори са ангажирани в изграждането на инфраструктура като училища с преподаване на английски или руски език, пристанища за яхти и много други удобства. Подобно подобряване на положението прави още по-важно за туристите да пътуват тук масово, което означава, че тук ще бъде още по-изгодно да се наемат жилища.

• Черна гора се счита за една от най-екологично чистите страниВ края на краищата тук няма сериозна индустрия и следователно по-нататъшният растеж на туристическия потенциал изглежда съвсем естествен.

Разбира се, съществуват и някои недостатъци, но те са сравнително малко и за много хора те не са значителни. Но за вас е, че те могат да бъдат сериозен недостатък, затова ще ги разгледаме.

• Черна гора има официален статут на кандидат за присъединяване към Европейския съюз, но засега не е станала и не може да се каже, че това ще стане скоро. За много инвеститори от постсъветското пространство, закупуването на дом в чужбина също е полезно в контекста на опростеното получаване на шенгенска виза, както и притежаването на апартамент в държава от ЕС, можете да кандидатствате за разрешение за пребиваване, а след това и паспорт.

• Черна гора има забележимо провинциално социалистическо минало. - въпреки въведените иновации, инфраструктурата е слаба в сравнение със Западна Европа. Например, почти няма централизирано отопление навсякъде в страната, въпреки че през зимата дори при сравнително топло море температурата е само 3-7 градуса по Целзий.

Местните хора решиха да отопляват помещенията с климатици, но може би вече има електрическа мрежа - прекъсванията поради пиковия товар все още не са необичайни. Наред с другите неща, манталитетът и обучението на местния персонал е само средно между хвалената Европа и нашите грозни реалности, които могат да изплашат някои богати туристи.

Както беше отбелязано по-горе, държавата се е насочила към развитието на туристическата инфраструктура по организиран начин - поне земята е била предадена на частни предприемачи, а тези, които искат да обезкуражат изразходваните пари, побързаха да построят огромно количество жилища. От една страна, изобилието от предложения трябваше да доведе до известно намаляване на цените на недвижимите имоти, но в случая с Черна гора виждаме, че тук инвестицията вече е започнала да изплаща.

Практиката показва това Когато купувате жилище в Черна гора, има много смисъл да не търсите обект, който да купувате сами, а да потърсите помощ от местни консултанти, Вие самият едва ли дори може да разберете защо една скъпа къща струва толкова много, и избирайки по-евтини жилища, няма да сте сигурни, че знаете за всички рискове от такава покупка.

Експертите отбелязват, че напоследък нарастващото търсене е интензивно повишаване на разработчиците, и те се опитват да завършат строителни проекти, колкото е възможно по-бързо, което неизбежно се отразява на качеството на строителството. Като се има предвид, че земетресенията се случват периодично в тази планинска страна, си заслужава да се мисли многократно преди закупуването на апартамент в "новата" сграда.

Освен това често можете да чувате оплаквания сгради, разположени в подножието на планините, имат повишена склонност към постепенно преобръщане и дори срив.

Що се отнася до първата линия, тук ще бъде много по-трудно да се придобие жилище, само защото има особено голямо търсене от особено богати чужденци.Преди няколко години някои влиятелни западни медии пишат, че около 14% от цялата територия на Черна гора вече е купена от чужденци и трябва да се предположи, че те се интересуват предимно от брега. Независимо от това, Има опции дори тук, просто бъдете готови да платите много значителна сума.

Черногорският пазар на жилища включва огромни разлики по отношение на цените - твърде много фактори влияят на ценообразуването. Вземете най-малко жилищния фонд - можете да получите апартамент в старата сграда, която не е коренно различна от типичната съветска, или в сравнително нова сграда, построена по време на независимостта, като се вземат предвид всички съвременни строителни изисквания.

Отново, някъде в планините или дори в столицата Подгорица, цените могат да бъдат малко по-ниски от средните, но големият въпрос е колко ще се изплати такава инвестиция, защото статистиката показва, че по-голямата част от чуждестранните туристи бързат не толкова към планините, колкото към морето.

Всички тези фактори не позволяват да се определи средната цена на квадратен метър - по-точно, тя може да бъде изчислена, но на практика тя не носи никаква полза, защото може да бъде по-евтина и много по-скъпа. Ако все още се интересувате и искате да имате поне обща представа за това колко трябва да очаквате, трябва да знаете, че 40 хил. Евро е минималният капитал, който ви позволява да закупите малко студио с 20 квадрата.

Малък семеен апартамент с площ от около 50 квадрата ще струва хиляди по този начин при 60.

Ако се интересувате от къща с парцел, сградата сама ще определи цената в много отношения, а не самата територия. Например, 60-метрова къща в двора на 200 квадрата може да струва приблизително 80 хил. Евро, но просторна вила от 200 квадратни метра и парцел от 300 повече ще дръпне за 170 хиляди души.

Разликата в цените зависи не само от близостта до морето, но и от определено географско местоположение. На първо място, във всеки регион, гледката от прозореца е много ценена, жилищата са особено впечатляващи, от които се виждат както планините, така и морето.

естествено, Огромният бонус е, че местният район има собствен достъп до морето, в идеалния случай - собствен плаж, на външни лица, с изключение на поканата на собственика, не може да получи.

Ако говорим за регионите, сред първите места обикновено се наричат ​​Будванската ривиера (в близост до курорта Будва) и Боко-Котор (крайбрежието на залива Котор, включително Тиват).

Можете да се опитате да спестите пари, като изберете жилища някъде на Барската ривиера или дори в околностите на Улцин. В същото време трябва да се разбере, че цената му не е по-ниска - възможностите за елитна почивка са по-малко, туристите не са толкова разкъсани, затова печалбите вероятно няма да са толкова високи.

Както става ясно от гореизложеното, не се изисква черногорско гражданство за закупуване на недвижими имоти в страната, разбира се, всъщност държавата е точно обратното, интересува се от чуждестранните инвеститори, които инвестират парите си тук, опрости процедурата колкото е възможно повече. Освен това, въпреки че перспективите и моментът на присъединяването на Черна гора към Европейския съюз все още не са напълно ясни, за много хора получаването на паспорта на тази страна днес изглежда като добър начин скоро да стане гражданин на Европейския съюз.

Друго нещо е, че всичко не е толкова просто - за действителната продажба на паспорт Черна гора иска доста много. За да си купите имот извън утъпкания път, за да получите документа, ще трябва да платите от 250 хиляди евро, а в един развит регион - от 350 хиляди, а други 100 хиляди при всички случаи трябва да се прехвърлят по сметките на самата държава. Нещо повече, тази възможност не се предлага на всички - в рамките на три години от стартирането на програмата (2018-2021) ще бъде необходимо да се подаде заявление, а от всички кандидати ще могат да участват само 2000 щастливи.

При липса на големи пари можете да отидете по-дълъг път, след получаване на разрешение за пребиваване в страната. Ако сте закупили къща тук, ще ви бъде издадено разрешение за временно пребиваване, което е валидно само за една година - през това време трябва да се оправите и да получите допълнителни причини да останете. Ако не сте намерили работа и не сте се обвързали в брак с някой от местното население, ще можете да направите без виза само ако закупеният обект струва повече от 40 хиляди евро - тогава може да бъде удължено разрешението за пребиваване.

Независимо от вида на имота, който решите да закупите в Черна гора - апартамент, парцел или къща - Вашата сделка ще започне с така наречения предварителен договор. В него се казва не толкова - условията на самата сделка се описват (какво, къде, кога, за колко, от кого и на кого), като се вземат предвид начинът и сроковете на плащане, както и размерът на депозита, обикновено около 10% от договорената стойност на закупената стока. обект. Посоченият размер на депозита трябва да бъде прехвърлен на предишния собственик, който е длъжен да издаде разписка за него, че е получил посочените в предварителния договор пари.

След това се сключва основният договор за продажба, чиято юридическа регистрация трябва да бъде адресирана само до нотариалните кантори на Черна гора - това са правилата на страната. Тук рисуваните точки вече са значително повече - освен описаното по-горе, трябва да се спомене, например, че продавачът се съгласява да пререгистрира обекта на друго лице.

Както е посочено по-горе При закупуване на жилище на вторичния пазар за гражданите на постсъветските държави данъкът е 3% от сумата. Като цяло, както показва практиката, данъците, правната подкрепа и преиздаването заедно увеличават разходите с около 5%, така че при избора на имот трябва да се вземе предвид и тази надценка.

Клаузата, че продавачът няма да има нищо против преиздаването, е важна поради тази причина логично всеки нов собственик трябва незабавно да издаде покупката в държавния кадастър, Въпреки това, според черногорските закони, това може да се направи не по всяко време в бъдеще, а в първите 30 дни от датата на сделката. По-добре е да не се експериментира с това, което ще се случи, ако легализацията не се случи в предложения период, така че да няма излишни проблеми от страна на продавача, който „промени решението си” и постави пръчката в колелото, изрично е посочено съгласието за съгласие за пререгистрация.

Ако купувате безплатен парцел, планирате да се заемете със строителството, си струва да се има предвид, че в Черна гора не всички земи предполагат по-нататъшно развитие.Причините, поради които даден обект, от гледна точка на законодателството, не е подходящ за строителство, може да са много, но е малко вероятно да успеете да промените този статут на територията, а всяка сграда, построена от невежество или нахалство, ще се счита за незаконна и може да бъде разрушена. ,

Много от нашите сънародници, които планират да придобият недвижими имоти в Адриатическо море, решават да продадат "допълнителни" недвижими имоти в родината си, за да получат пари. Разделянето на една процедура на два етапа значително забавя процеса и включва голямо количество документи, поради което някои потенциални инвеститори дори не са склонни да разглеждат подобна идея, считайки я за твърде трудна за изпълнение. Всъщност, проблемът може да бъде решен малко по-лесно, отколкото изглеждаше.

Има международни агенции за недвижими имоти, които предлагат услуга за обмен, например руски недвижими имоти до Черна гора. Вместо две отделни операции, всяка от които може да се забави, една се предлага и доста бързо, тъй като не търсите нито купувач за руски имот, нито продавач на черногорски недвижими имоти - това се счита за едно и също юридическо лице. В резултат на това не можете да получавате пари в ръцете си, но не чакайте докато закупите обекта, който продавате - специалистите просто пристигат на посочения адрес и оценяват колко може да ви струва вашата къща или апартамент, които предлагате.

Благодарение на сътрудничеството със сериозна компания, можете да опростите процеса на подновяване, дори ако "изяде" част от бюджета, В същото време такива услуги обикновено работят само за Москва, Санкт Петербург и други големи градове, където има търсене на недвижими имоти.

Отговори на въпроси за закупуване на имот в Черна гора са дадени в следващото видео.